Оформляем перепланировку квартиры в бти

Стремясь улучшить внешний облик квартиры, граждане осуществляют перепланировку жилого помещения. Ее следует отличать от переустройства квартиры, включающего в себя замену и монтаж сетей инженерного назначения, сантехнического и иного оборудования. Но общим у перепланировки и переустройства квартиры является то, что все изменения, связанные с жилым помещением, должны быть внесены в технический паспорт.

Технический паспорт – это документ, в котором максимально подробно отражены параметры жилого помещения. Технический паспорт необходим при оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Несмотря на появление в 2008 году кадастрового паспорта (в соответствии с ФЗ-221), который заменил технический паспорт, последний не утратил своей актуальности. В нем отражается следующая информация:

  • адрес и этажность квартиры;
  • поэтажный план;
  • инвентаризационная стоимость жилья;
  • ранее согласованные перепланировки;
  • сведения о владельце;
  • площадь помещения;
  • иные показатели.

По закону технический паспорт не имеет срока действия, но БТИ один раз в течение 5 лет обязано проводить инвентаризацию объектов жилого фонда. Все изменения, осуществляемые гражданами со своим жильем, должны быть отражены в техническом паспорте.

Согасование с БТИ
Согасование с БТИ

Перепланировка: понятие и содержание

Перепланировку в жилом помещении можно делать в том случае, если его владельцу было дано разрешение от Межведомственной комиссии. Для того чтобы понять, что такое перепланировка, обратимся к норме 25 ЖК России. Перепланировка предполагает изменения конфигурации квартиры, и это необходимо внести в технический паспорт. Владельцам квартир нужно получить разрешение на изменение их внешнего облика, если планируются следующие действия:

Не требуют согласования следующие действия:

  • замена ненесущих стен на подобные, созданные из легких материалов;
  • осуществление косметического ремонта;
  • замена пола.

Основная задача при перепланировке помещения заключается в том, что изменения не должны ухудшать нынешние условия проживания семьи. Например, запрещено увеличивать кухонное помещение за счет площади ванной или туалета. Это обусловлено тем, что кухня попадает в зону туалета или ванной в соседней квартире сверху. Исключение из этого правила составляет верхний этаж дома или одноэтажное здание (СНиП 2.1.264510, 3.8). Разрешено увеличить площадь кухонного помещения за счет коридора, но кухня в любом случае должна иметь окно: так создается естественное освещение.

При перепланировке допускаются следующие действия:

  • объединение кухонного помещения с комнатным при установке двери;
  • создание арки с дверьми раздвижного типа;
  • увеличение площади ванной и туалета за счет нежилого помещения;
  • перенос технического оборудования от стояка: монтаж новых труб при сохранении угла слива.

Согласование: зачем это нужно гражданам?

Зачем необходимо согласовывать перепланировки? Ответ прост. Законодатель установил ответственность владельцев и нанимателей жилых помещений за самовольную их перестройку. Статья ЖК РФ определяет, что проживающие в квартире граждане, обязаны согласовывать перепланировку. При наличии самовольной перепланировки, полномочиями на санкционные действия (штраф) обладает Мосжилинспекция. Кроме этого, этот уполномоченный орган выписывает предписание о возврате помещения в свое первоначальное состояние либо об узаконении перепланировки. Если собственник никак не реагирует на предписание, то уполномоченный орган обращается в суд. Несмотря на незначительную сумму штрафа (в среднем, 2500, максимальный предел — 30000), доводить до санкций, а тем более — до суда, не стоит.

Рекомендовано к прочтению:   Последовательность ремонта в квартире

Лучше проконсультироваться с юристами о том, где получить разрешение на перепланировку квартиры. Выделяют простую и сложную формы перепланировки. Простая форма в комплекте документов будет представлена эскизом с подробным отображением переустройства. Сложная форма включает в себя перенос дверных и оконных конструкций, и эти действия требуют составления проекта. Его выполняют специализированные организации, имеющие лицензию. После изготовления проекта, его необходимо согласовывать в нескольких инстанциях: МЧС, БТИ, жилищная инспекция, архитектурный отдел.

Перепланировка квартиры и согласование
Перепланировка квартиры и согласование

Документы, необходимые для получения разрешения

    • Заявление от собственника.
    • План жилого помещения.
    • Специально созданный проект помещения уполномоченной организацией и договор, заключенный между ней и владельцем квартиры.
    • Выписка из домовой книги.
    • Заключение (техническое).
    • Согласие проживающих в квартире граждан.

В случае если объект недвижимости принадлежит к памятникам архитектуры, необходимо получить разрешение от органа, занимающегося охраной памятников архитектуры. Получение разрешения на перепланировку зависит от категории объекта недвижимости. В случае сложной перепланировки собственникам необходимо обратиться в специализированную организацию за проектом. Сотрудники специализированной компании осмотрят квартиру, дадут всестороннюю консультацию по рассматриваемому вопросу и предложат оптимальный вариант проведения изменений в жилье.

Проект помещения изготавливается в строгом соответствии с нормами и правилами в целях недопущения повреждений дома, но только на основе технического заключения, свидетельствующего о состоянии дома. Проект согласовывается, как было сказано выше, с отделом архитектуры. После одобрения этим ведомством, проект направляется в другие инстанции. Для нанимателей жилья на основе социального найма следует знать, что перепланировка должна быть ими согласована с владельцами их квартир. А ими выступают местные или муниципальные органы власти: именно на их балансе находится муниципальное жилье. Оно не приватизировано жильцами, соответственно, проживающие наниматели не имеют права собственности на жилое помещение.

Если такое положение дел их не устраивает, то одним из вариантов приобретения права собственности по закону является приватизация. После того как гражданин получил разрешение на перепланировку во всех инстанциях, Мосжилинспекция выносит акт, согласно которому она разрешает проводить перепланировку. В чем особенности проведения перепланировки в частном доме? Если гражданин проживает в частном доме, он справедливо надеется на то, что проблемы с соседями ему не грозят. Это отчасти так, но за согласованием перепланировки в уполномоченные органы, нужно обратиться. Для этого необходимо собрать и представить вышеуказанный комплект документов в Мосжилинспекцию.

На согласование разрешения дается 45 дней со дня предоставления документов. Решение о том, что изменение в конфигурации помещения можно делать, должно быть выдано в течение 10 дней со дня получения предоставления от уполномоченного органа.

БТИ

БТИ – это организации, в компетенцию которых входит технический учет и инвентаризация недвижимости в России. В настоящее время БТИ работают в качестве унитарных и муниципальных предприятий. Как оформить перепланировку квартиры в БТИ?

Перед тем как начать ремонтные работы, не стоит трогать стены, а тем более – их сносить. Для начала необходимо посетить БТИ (до стадии формирования проекта для особо сложных перепланировок). В БТИ выдадут поэтажной план жилого помещения. Чтобы этот документ получить, с собой нужно иметь правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости. На основании полученной из БТИ справки, можно браться на план перепланировки или проект. Далее, следует обратиться в Мосжилпроект (Москва), для жителей регионов – в орган проектирования капитального ремонта объектов жилой недвижимости и получить техническое заключение о состоянии дома или квартиры, а также о возможности проведения там ремонтных работ. Кроме того, на очереди следующие инстанции:

  • СЭС;
  • Пожарный надзор.
Рекомендовано к прочтению:   Делаем ремонт в квартире дешево

Какие варианты существуют у этих органов? Они либо соглашаются с проведением ремонтных работ либо отказывают в этом. Отказы от них случаются крайне редко, но если это произошло, можно смело обращаться к юристам. Получив грамотную консультацию от этих специалистов, стоит в повторном порядке обратиться в вышеуказанные органы. В случае их положительного решения, гражданину нужно посетить ТСЖ или ЖЭК, где выдается согласие на осуществление работ в письменном виде. Старший по дому оповещает соседей о том, что собирается делать проживающий рядом с ними гражданин. Соседи подписывают соглашение, что не против ремонтных работ. Окончательными этапами оформления перепланировки являются:

  • визит в архитектурно-планировочный отдел;
  • посещение Мосжилинспекции.

Они выдают разрешение на проведение перепланировки, после которого можно смело начинать работы. После их завершения управляющая компания (УК) вместе с специализированной организацией, которая занималась разработкой проекта квартиры, формируют специальный документ о проделанных работах. На основании этого документа сотрудник БТИ вносит корректировки в поэтажный план здания или сооружения.

Разрешение на перепланировку: основное содержание

Пример плана квартиры для БТИ
Пример плана квартиры для БТИ

Этот документ, на основании которого начинаются ремонтные работы, содержит в себе:

  • дату его вынесения;
  • информация об уполномоченном сотруднике, которое вынесло положительное решение о перепланировке;
  • подпись уполномоченного сотрудника;
  • основание принятия решения;
  • требование о внесении поправок в технические документы;
  • указание ответственного лица, которое уполномочено на выполнение распоряжения.

Если поступил отказ от уполномоченного органа, необходимо внимательно его изучить. Не возбраняется вместе с полученным отказом подготовить еще раз документы и отправить их в уполномоченный орган. Вместе с ними отправить требование руководителю уполномоченного органа о том, чтобы он всесторонне и полно изучил отказ своего подчиненного. А также объяснил и аргументировал позицию своего ведомства. Если гражданина не удовлетворила аргументированная позиция руководителя ведомства, либо должностное лицо не отреагировало на просьбу заявителя, либо решение опять было вынесено не в его пользу, можно обратиться в суд.

ВАЖНО: повторная подача документации на перепланировку возможна только через 3 месяца со дня получения решения об отказе в перепланировке.

Узаконение перепланировки

Не думая о последствиях, многие россияне изменили внешний вид квартир, а ремонтные работы надо было согласовывать. В этом случае у граждан существует один выход – обратиться в суд. Но перед этим необходимо пройти следующие этапы:

    • Подготовка пакета документов, которые необходимы для предоставления в БТИ с целью получения нового технического паспорта:
  • старый паспорт (технический);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • заявление от владельца помещения о том, что ему необходим новый технический паспорт.
    • Ожидание сотрудника БТИ: он осматривает все изменения в квартире и сравнивает их со старым техническим паспортом.
    • Визит в СЭС с целью получения заключения о том, что квартира соответствует нормам. Сотрудник СЭС также выезжает на место осмотра. В случае положительного решения, гражданина приглашают в СЭС забрать заключение.
    • С техническим паспортом, вновь сделанным БТИ, необходимо прийти в специализированную проектную организацию и заказать там проект.
    • После этого нужно обратиться в архитектурный отдел районной администрации и поставить его сотрудников о том, что в определенном жилом помещении была произведена перепланировка.
    • Визит в суд по месту жительства с целью узаконения самовольной перепланировки.
Рекомендовано к прочтению:   Делаем гардеробную из кладовки своими руками
Спорные моменты в оформлении плана квартиры
Спорные моменты в оформлении плана квартиры

Какие документы необходимо собрать для подачи иска в суд?

  • Заявление о том, что владелец помещения просит узаконить перепланировку.
  • Оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
  • Паспорт квартиры (технический), как старого, так и нового образца;
  • Заключение из СЭС.
  • Заключение из проектной организации.

Если суд вынес положительное решение в отношении истца, то нужно прийти в Кадастровую палату. Это учреждение выдает новый кадастровый паспорт на объект жилой недвижимости. Кадастровый паспорт на квартиру – это письменная информация из Росреестра. В документе содержатся данные:

  • о площади, планировке квартиры;
  • о наличии или отсутствии балкона;
  • этажность квартиры и т.д.

Кроме того, кадастровый документ представлен графической частью, на которой подробным образом изложен план квартиры до и после ремонтных работ с указанным метражом помещения. Кадастровый паспорт необходим в следующих случаях:

    • Осуществление сделок с объектом жилой недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, аренда, наследство, переход в категорию коммерческой недвижимости).
    • Перепланировка в квартире.
    • Выселение из квартиры в судебном порядке.

Для жилых помещений кадастровый паспорт выдается сроком на 12 месяцев. С 2013 года этим занимается Кадастровая Палата при Росреестре. С февраля 2015 года стало возможным оформление этого документа через интернет.

ВАЖНО: если в результате перепланировки площадь жилого помещения изменилась, то необходимо в УФРС получить новое свидетельство на объект недвижимости.

Готовые планы для отправки в БТИ
Готовые планы для отправки в БТИ

Может ли быть отказ суда в узаконении перепланировки квартиры?

Суд может отказать истцу в узаконении перепланировки. Положительное решение в отношении истца согласно норме 29 ч4 ЖК РФ суд выносит, если переустроенное помещение с незаконной перепланировкой не создает угроз для жизни и здоровья гражданам и не ущемляет их законные интересы. Прежде всего, этого отталкивается суд, а уже потом принимаются во внимание доводы истца.

Кроме того, нельзя не принимать во внимание часть 5 этой же статьи ЖК России, которая указывает на то, что суд имеет право принимать решение о реализации квартиры с публичных торгов или о расторжении социального найма в случае нарушения неисполнения гражданами требований об устранении незаконной перепланировки.