Перепланировка квартиры по закону

Прежде чем говорить о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, следует определиться с тем, что фактически означает данный термин, и в каком случае его невозможно применять к конкретной жилой площади.

Итак, перепланировкой жилой площади, находящейся в собственности муниципалитета, государства, либо личной являются следующие производимые в отношении стен, потолков и оборудования квартиры изменения:

1. Переделка несущих стен квартиры. От качества такой переделки зависит сохранность всего здания целиком;
2. Перенос кухни и санузла с обычного стандартного положения в другое место;
3. Переобустройство балкона, превращение его в лоджию, либо объединение с основным пространством комнаты;
4. Изменение размера комнат, снос перемычек между комнатами, превращение однокомнатной квартиры в 2-х и 3-х комнатную, и наоборот;
5. Устройство в квартире лестницы;
6. Расширение площади квартиры за счет лестничной клетки, либо цокольного этажа;
7. Проделывание новых окон и дверей в несущих конструкциях.

Любое из перечисленных действий запрещено проводить без предварительного согласования с соответствующими органами, в частности, с БТИ. Процедура согласования может занять от нескольких недель, до нескольких месяцев, но проведение ее является обязательным для всех, кто не желает иметь юридических трудностей в будущем. Квартиру, в которой проведена незаконная перепланировка нельзя продать, обменять, или же передать по наследству. Фактически существование такой квартиры ставиться под угрозу, в особо сложных случаях власти могут обязать собственника квартиры вернуть на место, все, что было удалено в результате перепланировки.

Не является перепланировкой замена старого сантехнического оборудования новым, замена деревянных окон и дверей пластиковым, проведение косметического планового ремонта, установка встроенных шкафов, кондиционеров и тому подобные мелкие действия, не фиксируемые в плане жилья.

Перед проведением перепланировки стоит подумать над тем, действительно ли так необходимо, чтобы санузел изменил свое местоположение, а кухня расширилась. Стандартное расположение санузла позволяет избежать затопления всей квартиры в случае аварии, либо забытого включенным крана. Важно понимать, что расположив санузел там, где у соседей снизу находится жилая комната, владелец квартиры сверху, в случае затопления будет вынужден возмещать большую сумму ущерба. В то же время изменение расположения внутренних перегородок в комнате, проведенное без предварительного согласования со специалистами, грозит проседанием потолков и иными неприятностями.

Способы самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры

Узаконить планируемое переустройство квартиры можно двумя путями:

1. Узаконивание по эскизу;
2. Узаконивание по проекту.

Первый вариант подходит для тех владельцев квартир, которые не планируют сносить несущие стены, рушить потолки и менять месторасположение санузла. Им достаточно нарисовать общий эскиз планируемых работ, и уже с ним отправиться в БТИ на утверждение и получение разрешения. Обычно такого плана достаточно для признания планируемых строительных работ законными, и внесения изменений в технический паспорт жилья. Как правило, об этом нужно подумать уже на стадии составления сметы на ремонт квартиры.

Второй вариант предусматривает, что в ходе ремонтных работ будут снесены несущие стены и изменено внутренне обустройство квартиры — размер ванны, туалета, кухни, произведены замена и перенос санузла.

Для юридического оформления перепланировки необходимо пошагово выполнить следующие действия:

1. Обратиться в жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение перепланировки;
2. Самостоятельно подготовить проект, либо эскиз перепланировки;
3. Провести перепланировку;
4. Пригласить сотрудников жилищной инспекции для составления акта приема, осуществленных работ.

Возможные последствия незаконной перепланировки

Незаконная перепланировка, то есть произведение ремонтных и строительных работ без получения упомянутого выше разрешения, может иметь следующего рода последствия:

1. При покупке жилья, в котором были проведены незаконного рода строительные работы, его стоимость значительно снижается. Даже риэлторы крайне неохотно берутся за продажу такого рода собственности;
2. Жилье, в котором осуществлена незаконная перепланировка невозможно приобрести в ипотеку. Банк обязательно откажет в выдаче ссуды.
3. Проведение перепланировки в квартире, взятой в кредит, может стать причиной для истребования банком всей суммы задолженности в кратчайшие сроки, либо отказе в дальнейшем кредитовании и судебном разбирательстве. Квартиру могут отнять;
4. Проведя незаконную перепланировку в приватизированной квартире, ее владельцы не освобождаются от ответственности. Если подобная перепланировка нанесла вред всему зданию и квартирам соседям, официальные органы могут изъять квартиру из собственности и передать на продажу против воли владельца и для покрытия расходов на ремонт здания;
5. Квартира с незаконной перепланировкой не может быть передана по наследству, поскольку в официальных документах действия, проведенные в ее отношении, не значатся. Нотариус, ведающий наследством, имеет право отказать наследнику в получении принадлежащей последнему собственности, вплоть до проведения действий по внесению изменений в план квартиры;
6. Приватизировать квартиру, в которой была проведена не узаконенная перепланировка, также не получится, владельцам придется либо пройти длинную процедуру узаконивания, либо вернуть все как было. Поэтому до ремонта в квартире нужно обязательно подумать о согласовании в БТИ.

Легализация незаконно проведенной перепланировки

Узаконить незаконную перепланировку можно следующим образом:

1. Посредством административного разбирательства, уплаты штрафа и получения на руки документа, свидетельствующего о законности произведенных работ;
2. Посредством судебного разбирательства. Обычно дело о незаконной перепланировке квартиры доходит до суда в случае, когда имеются пострадавшие соседи, либо официальные органы отказываются признавать факт осуществления перепланировки.

Чтобы начать процесса узаконивания перепланировки в квартире необходимо последовательно выполнить следующие действия:

1. Посетить жилищную инспекцию и записаться на прием в отдел капстроительства. Из документов при себе необходимо иметь удостоверение личности, технический паспорт жилья, экспликацию и поэтажный план всего дома. До приема необходимо самостоятельно внести изменения в план квартиры, чтобы сотрудник жилищной инспекции имел представления о том, какого рода перепланировка была совершена. При отсутствии паспорта и плана квартиры (утере), следует обратиться в БТИ для составления нового документа, а заодно и для обозначения в нем совершенных в отношении жилья незаконных действий.
2. Чтобы совершенная перепланировка выглядела в глазах соответствующих органов более или менее законно необходимо составить проект, либо эскиз произошедших изменений. Для составления проекта понадобиться обратиться в специальные организации, после чего пройти процедуру его регистрации в СЭС, Роспотребнадзоре, архитектурном надзоре и пожарной инспекции. Эскиз составляется самостоятельно, простым карандашом на бумаге формата А4. Для правильного составления эскиза понадобиться поэтажный план всего дома, в котором красной ручкой необходимо выделить все внесенные корректировки.

Узаконивание перепланировки в административном порядке

Для осуществления процедуру приведения в законное русло всех осуществленных в отношении собственной квартиры изменений в административном досудебном порядке понадобится собрать и предоставить в жилищную инспекцию такие документы, как:

1. Заявление о том, что перепланировка уже осуществлена;
2. Документ, подтверждающий право собственности на жилье – выписка из домой книги, свидетельство о приватизации, регистрации собственности;
3. Письменное заявление ото всех собственников жилья о владении ими информацией по поводу проведенных работ, и согласии на их проведение;
4. Технический паспорт;
5. Поэтажный план;
6. Экспликация;
7. Проект (эскиз);
8. Договор со строительной организацией, проводившей работы;
9. Техническое заключение о том, что произведенные работы не вредят самому строению.

Узаконивание перепланировки в судебном порядке

При доведении дела о совершенной незаконной перепланировке до суда, владельцу квартиры не стоит ожидать того момента, когда компетентные органы попросят привести жилье в изначальный вид, ему необходимо обратиться в суд с требованием признания законности своих действий, для чего необходимо юридически верно оформить соответствующий иск. Для обращения в суд понадобятся документы следующего рода:

1. Иск с требованием сохранить перепланировку;
2. Квитанция о внесении государственной пошлины в кассу;
3. Документы, подтверждающие право собственности на жилье;
4. Проект квартиры, либо ее эскиз;
5. Договор со строительной организацией, занимавшейся перепланировкой;
6. Другие документы, которые может истребовать суд.

После того, как все перечисленные документы будут приняты и зафиксированы в специальном реестре, истец получит уведомление о начале слушания, на котором его присутствие может стать решающим, потому опаздывать, либо не приходить на подобные заседания не рекомендуется. Вполне вероятно, что за отсутствием истца суд примет сторону ответчика и обяжет владельца квартиры привести ее в изначальное состояние.

В ходе судебного разбирательства владелец квартиры обязан доказать, что произведенные им действия не противоречат нормам и правилам строительства, не нарушают прав других собственников жилья, соседей и государства, а также то, что по его инициативе начат процесс узаконивания перепланировки.

В том случае, если:

1. Обнаружено и доказано, что в ходе перепланировки исчез доступ к инженерным коммуникациям, а также к приборам, позволяющим управлять и отключать их;
2. Размер подсобной площади увеличился, но не произошло функционального изменения;
3. Прочность конструкции здании уменьшилась;
4. В результате перепланировки легкие конструкции были заменены на тяжелые – суд имеет право отказать в узаконивании перепланировки.

Вне зависимости от того, в каком порядке проводится узаконивание квартиры, получить окончательное решение владелец ее сможет не раньше чем через месяц после подачи документов, либо после судебного заседания.

В большинстве случаев отказать в узаконивании перепланировки квартиры официальные органы не имеют права, такое право появляется только при совершении грубых нарушений строительных норм, а также протесте со стороны собственников квартиры, либо лиц, имеющих законное право проживания на данной жилой площади.

Приобретение жилья с незаконной перепланировкой

Покупка и продажа жилья, в котором не были проведены работы по узакониванию, произведенных изменений, фактически невозможна, но на деле нередко оказывается так, что купленная квартира на самом деле никак не могла поступить в продажу, потому перед покупкой жилья следует вызвать на объект сотрудников БТИ, который составит технический паспорт и сравнит его с уже имеющимся. Естественно, что риэлторы могут воспротивиться такому повороту событий, но на подобных действиях стоит обязательно настоять, пригрозив отказом в покупке.

Важно понимать, что доказать покупку жилья с незаконно проведенной перепланировкой невозможно, став собственником такой квартиры, покупатель полностью отвечает за все, что произошло внутри нее. Сотрудникам БТИ и жилищной комиссии нет дела до того, кто именно произвел действия, признанные незаконными, вполне вероятно, что нового владельца попросят устранить последствия перепланировки, в счет собственных средств. Обратиться с судебным иском в отношении недобросовестного риэлтора также не получится, поскольку ни в одном документе о покупке не фиксируется законность, или же незаконность перепланировки, доказать то, что покупатель не подозревал о существующих проблемах, также практически невозможно.

Естественно, что насильно заставлять владельцев квартир проходить через процедуру узаконивания никто не будет. Сотрудники БТИ не ходят по домам и не проверяют, где именно у каждого собственника квартиры находится стена, окно, или камин, потому не планируя выставлять собственность на продажу, ее владелец может не задумываться о законности своих действий. Вместе с тем, при обнаружении подобного рода незаконной перепланировки, владелец жилья может быть обязан уплатить достаточно весомый штраф. Кроме того, перепланировку гораздо быстрее и проще узаконить сразу же после ее проведения, поскольку законодательство, касающееся этой области, ужесточается с каждым годом, а размер штрафа увеличивается.